Hiện nay, một số người mua nhà, mặc dù tận mắt nhìn thấy sổ đỏ, sổ hồng nhưng vẫn bị lừa mất trắng. Thậm chí có người mua nhà xã hội do Nhà nước cấp phép nhưng vẫn mất trắng. Để tránh trở thành nạn nhân của những kẻ lừa đảo, bạn nên dành 5 phút đọc bài viết này để hiểu cách mua đất không bị lừa.
Những cách mua đất không bị lừa hiệu quả
Tự mình đi xem đất
Khi mua đất, nhiều người chủ quan nhìn hình dạng đất chỉ qua sổ đỏ, vì thấy đất đẹp, sợ người khác mua nên đặt cọc ngay mà không đi xem tận mắt. Mục đích của việc xem đất tận mắt là để hiểu hình dạng thực tế của đất, khu vực xung quanh như thế nào, các lô đất xung quanh như thế nào, đường sá đã được đổ bê tông chưa. Quan trọng nhất là đất có được cắm mốc hay xác định không? Hơn nữa, khi xem đất tận mắt, bạn cũng có thể hỏi hàng xóm xung quanh xem đất này có tranh chấp gì không, khu vực này có bị ngập nước không, v.v.
Yêu cầu cơ quan Nhà nước kiểm tra thửa đất
Một vấn đề nữa là giấy tờ liên quan đến đất đai. Khi bạn trực tiếp đến xem đất, bạn có thể dễ dàng kiểm tra xem sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có phải là thật hay không, chính quyền có phải là người bán hay không. Bước tiếp theo là yêu cầu chụp ảnh sổ đỏ để gửi đến văn phòng đất đai để kiểm tra xem đất có đang tranh chấp hay có vấn đề gì liên quan không.
Ngoài ra, bạn cũng nên liên hệ với Bộ Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra quy hoạch của mảnh đất đó. Nếu bạn làm theo thủ tục, mọi người cần một bản sao sổ đỏ và gửi đến cơ quan này để yêu cầu một bản quy hoạch với thời gian chờ khoảng 7 ngày.
Ngoài ra, bạn cũng có thể kiểm tra trực tuyến bản đồ quy hoạch sử dụng đất mới nhất của địa phương để xem thửa đất bạn định mua có nằm trong khu vực đang được khai hoang hay đang trong diện quy hoạch không. Nếu thửa đất không có sổ đỏ do chủ đất chưa lập sổ, nếu họ có đầy đủ giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì việc lập sổ đỏ sẽ không quá khó khăn.
Kiểm tra đất có đang thế chấp không
Nhiều người bán đất đang thế chấp ngân hàng hoặc bị kê biên thi hành án.
Bạn có thể kiểm tra qua:
- Văn phòng công chứng
- Văn phòng đăng ký đất đai
- Yêu cầu người bán cung cấp giấy xác nhận không thế chấp tài sản
Hãy cẩn thận với giá bất động sản rẻ bất ngờ
Cách tiếp theo để tránh bị lừa khi mua đất là hãy cẩn thận nếu giá đất rẻ bất ngờ. Tâm lý chung của hầu hết mọi người là thích mua với giá hời, và mua đất cũng vậy. Nếu giá đất quá rẻ so với mặt bằng chung ở khu vực đó, bạn cần cẩn thận hơn, đặc biệt là khi chia đất thành nhiều lô và bán lô.
Nếu không đủ điều kiện chuyển nhượng, người dân nhất định không được ký hợp đồng chuyển nhượng. Trên thực tế, mặc dù biết đất không đủ điều kiện chuyển nhượng, nhưng vì lợi nhuận, nhiều người vẫn ký hợp đồng mua đất, chấp nhận rủi ro đầu tư mạo hiểm.
Chỉ mua đất có sổ đỏ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.
- Mảnh đất này không phải là một phần của bất kỳ tranh chấp nào và quyền sử dụng đất không bị tịch thu để đảm bảo thi hành phán quyết.
- Đất vẫn phải nằm trong mùa sử dụng đất.
Do đó, nếu bên chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn hoàn toàn không thể mua được. Hoặc khi thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng khi có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để cấp sổ đỏ.
Không thanh toán đủ tiền khi chưa hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ
Một cách để tránh bị lừa khi mua đất là không trả đủ tiền khi chưa hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ. Theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: “Việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký với cơ quan quản lý đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ đăng ký đất đai”. Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực đã đăng ký vào sổ đăng ký đất đai. Nghĩa là nếu chưa đăng ký vào sổ đăng ký đất đai thì bên mua không được trả đủ tiền cho bên bán.
Học cách đàm phán các điều khoản hợp đồng
Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê,… thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia, còn bên kia thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với bên sử dụng đất”.
Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự đặc thù, do đó, các bên có thể thỏa thuận về các điều khoản, miễn là nội dung không trái pháp luật và đạo đức xã hội.
- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng đất cam kết về các giấy tờ pháp lý, đất không nằm trong khu vực quy hoạch, không có tranh chấp tại thời điểm chuyển nhượng.
- Thanh toán theo từng đợt và chỉ thanh toán toàn bộ khi đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai.
- Đồng ý rõ ràng các điều khoản về hình phạt vi phạm hợp đồng. Cả hai bên đồng ý về hình phạt vi phạm hợp đồng và không có phản đối nào về hình phạt.
Những lưu ý khi làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản
Ở giai đoạn này, mọi thứ khá an toàn. Vấn đề duy nhất có thể phát sinh là nếu người mua khai báo giá trị đất thấp hơn quy định của Nhà nước, việc chuyển nhượng quyền sở hữu có thể dễ dàng bị đảo ngược. Do đó, bạn nên khai báo giá trị đất đúng hoặc cao hơn nhiều so với giá đất niêm yết của Nhà nước.
Trong tương lai gần, việc kê khai giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá thực tế sẽ được thắt chặt, vì vậy hãy kê khai giá trị thực tế của giao dịch bán của bạn. Tổng thuế và lệ phí trước bạ là 2,5%, cộng thêm một số khoản phí nhỏ khác.
Thời gian đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu khoảng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng. Người mua sẽ mang hồ sơ đến văn phòng một cửa để đăng ký. Sau 7-10 ngày sẽ có thông báo nộp thuế, sau khi nộp thuế, sổ sẽ được chuyển nhượng trong khoảng 7 ngày. Nếu người mua có khoản vay ngân hàng, sau khi nhận được sổ mới hoặc sổ đã sửa đổi, ngân hàng sẽ giữ sổ và tiến hành lập hợp đồng thế chấp.
Trên đây là cách mua đất không bị lừa muốn chia sẻ đến bạn đọc. Đây cũng là kinh nghiệm mà bất kỳ ai cũng phải ghi nhớ khi mua bất động sản
