Bạn có biết cách định giá nhà đất của mình không? Khi bạn có kế hoạch mua hoặc bán bất động sản, giá cả luôn là yếu tố quan trọng trong quyết định của bạn. Tuy nhiên, khi mua hoặc bán tài sản bất động sản, nhiều người có xu hướng bỏ qua quá trình định giá trước khi thực hiện giao dịch, dẫn đến giá mua đã thỏa thuận không phản ánh đúng giá trị thị trường thực tế.
Dưới đây là 6 cách định giá nhà đất chuẩn mà bạn nên biết trước khi mua hoặc đầu tư vào một dự án bất động sản. Bằng cách này, bạn có thể xác định giá của bất động sản một cách nhanh chóng và chính xác.
Định giá bất động sản là gì?
Định giá đất đai là quá trình xác định giá trị của đất đai theo đơn vị tiền tệ, mục đích sử dụng cụ thể và thời hạn cụ thể để đảm bảo người mua và người bán đất không bị thiệt thòi. Giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, chẳng hạn như vị trí địa lý, thời gian, diện tích, điều kiện kinh tế, pháp lý, tâm lý và các yếu tố xã hội khác.
Hiện nay, việc điều chỉnh giá đất được chia thành: định giá đất do Nhà nước quy định và giá đất tự định giá theo giá thị trường, áp dụng cho hoạt động chuyển nhượng đất đai của nhà đầu tư theo giá thị trường. Do đó, ý nghĩa của quá trình định giá đất sẽ khác nhau tùy thuộc vào mục đích đầu tư hoặc chuyển nhượng.
Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản
Theo các chuyên gia bất động sản, người mua nhà cần chú ý đến năm yếu tố sau khi mua nhà hoặc định giá bất động sản:
- Các yếu tố kinh tế: Bao gồm tính thanh khoản của bất động sản và tiềm năng tăng giá trong tương lai. Các yếu tố kinh tế là cơ bản trong việc đánh giá sức hấp dẫn của một khu vực để phát triển và đầu tư.
- Các yếu tố thị trường: Liên quan đến xu hướng đầu tư và sức hấp dẫn của bất động sản trên thị trường.
- Yếu tố vật lý: Vị trí, địa hình, môi trường và quy mô của bất động sản. Những yếu tố này có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá trị và lợi nhuận của bất động sản.
- Các vấn đề pháp lý: liên quan đến quyền sở hữu bất động sản và các văn bản pháp lý liên quan. Có một bộ văn bản pháp lý rõ ràng và đầy đủ là rất quan trọng trong quá trình định giá.
- Uy tín của nhà đầu tư: Yếu tố này có thể có hoặc không, tùy thuộc vào từng trường hợp.
Ngoài ra, còn có những yếu tố nằm ngoài tầm kiểm soát của người mua và người bán đất, chẳng hạn như các yếu tố chính trị, văn hóa và kinh tế của khu vực nơi bất động sản tọa lạc. Những yếu tố này cũng sẽ có tác động nhất định đến quá trình định giá bất động sản.
6 cách để có được mức giá phù hợp khi mua hoặc bán bất động sản
Thị trường bất động sản luôn biến động và chịu tác động của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan (cả bên trong và bên ngoài)… Điều này khiến việc định giá bất động sản trở nên khó khăn và không phải ai cũng có năng lực. Tuy nhiên, để tránh mua quá cao hoặc bán quá thấp, có thể tham khảo 6 phương pháp định giá bất động sản sau đây.
Định giá bất động sản dựa trên tình trạng của bất động sản
Mỗi loại bất động sản đều có giá mua bán khác nhau, cũng như ưu nhược điểm riêng. Để đánh giá chính xác giá bất động sản, bạn cần phân loại bất động sản theo từng loại, chẳng hạn như nhà phố, nhà chung cư, biệt thự hay căn hộ…
Ngoài ra, tuổi của ngôi nhà cũng sẽ ảnh hưởng đến giá mua bất động sản. Ví dụ, giá của một ngôi nhà mới xây sẽ khác với một ngôi nhà đã ở được khoảng 7-10 năm hoặc đã xuống cấp và cần sửa chữa. Những bất động sản có nhiều lợi thế và tiện nghi hơn sẽ có giá mua cao hơn so với các bất động sản khác trong cùng khu vực.
Khấu hao nhà ở phải được tính toán dựa trên thời gian xây dựng thực tế và chất lượng xây dựng. Tỷ lệ khấu hao hàng năm thường nằm trong khoảng từ 10% đến 30%.
Cách định giá đất theo vị trí
Vị trí địa lý luôn là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị sản phẩm bất động sản. Do đó, phương pháp định giá bất động sản theo vị trí địa lý rất hợp lý, chính xác và được sử dụng rộng rãi.
Để định giá bất động sản dựa trên vị trí, bạn cần biết những điều sau:
- Xác định diện tích và khu vực nơi bất động sản tọa lạc.
- Đánh giá bất động sản để xem nó có nằm trên đường chính hay đường phụ, ngõ chính hay ngõ phụ không.
- Hãy cân nhắc đến chiều rộng của đường và khả năng xe ô tô có thể tiếp cận khu vực này.
Dựa trên thông tin thu thập được, nếu một ngôi nhà nằm ở mặt tiền đường, giá bán sẽ có xu hướng cao hơn so với một ngôi nhà nằm trong hẻm.
Cách định giá bất động sản bằng cách sử dụng bảng giá đất địa phương
Mỗi tỉnh thành sẽ có bảng giá bất động sản riêng, do đó khi xác định vị trí bất động sản, hãy tham khảo bảng giá đất tại địa phương và so sánh với giá thị trường, để có thể định giá tương đối chính xác.
Thông thường, giá đất được tính bằng cách lấy giá trên bảng giá đất của khu vực nhân với khoảng 3,8-4,5 lần. Tỷ lệ này được các chuyên gia tính toán dựa trên sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường.
Nhận định giá bất động sản từ một đại lý bất động sản quen thuộc với khu vực
Để tiết kiệm thời gian và công sức, bạn có thể trả một khoản phí nhỏ để sử dụng dịch vụ môi giới để được hỗ trợ và tư vấn về định giá đất tại khu vực bạn quan tâm. Nếu bạn không muốn tự mình định giá đất, các nhà môi giới giàu kinh nghiệm sẽ hiểu thị trường và giá cả và sẽ giúp bạn đánh giá giá trị của đất.
Sự hỗ trợ của một đại lý định giá đất đai là một lợi ích lớn cho bạn, vì nó cho bạn cơ hội tìm hiểu thêm về các loại sản phẩm bất động sản khác có thể phù hợp với bạn. Theo cách này, bạn sẽ có nhiều lựa chọn hơn để lựa chọn.
Định giá bất động sản theo phân loại đất
Ngoài các phương pháp xác định giá đất nêu trên, bạn cũng cần lưu ý những điểm sau:
- Loại đất: Xác định xem đất là đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay đất khác. Loại đất ảnh hưởng đến mục đích sử dụng và giá trị của đất.
- Địa chất: Đánh giá sức mạnh địa chất của địa điểm, bao gồm cấu trúc đất, sức mạnh của nền móng và khả năng chịu lực. Điều này sẽ ảnh hưởng đến khả năng xây dựng và khả năng sử dụng của địa điểm.
- Phong thủy: Quan sát hướng nhà, nguồn nước và các yếu tố tự nhiên khác. Các yếu tố phong thủy sẽ ảnh hưởng đến sự hài hòa và may mắn của môi trường sống trong lô đất.
Việc chú ý đến các yếu tố trên sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về đất đai và đưa ra định giá chính xác.
Định giá đất qua ngân hàng
Các ngân hàng thường định giá bất động sản rất chặt chẽ trước khi cấp khoản vay, vì vậy, sử dụng thông tin của ngân hàng cũng là một cách tương đối chính xác để đánh giá giá trị của bất động sản.
Thông thường, các ngân hàng định giá bất động sản ở mức an toàn, do đó giá trị thực tế của bất động sản có thể cao hơn 10-20%. Bạn có thể sử dụng thông tin này để điều chỉnh giá bất động sản cho phù hợp.
Tuy nhiên, phương pháp định giá bất động sản này cũng có nhược điểm là tốn thời gian. Để đảm bảo tính khách quan và chính xác trong việc định giá, bạn nên thử nhiều phương pháp định giá bất động sản khác nhau. Sau đó kết hợp tất cả các nguồn thông tin để xác định mức giá hợp lý cho bất động sản của bạn.
Những sai lầm phổ biến mà các nhà đầu tư mắc phải khi định giá bất động sản
Để tránh rủi ro và đảm bảo định giá bất động sản không lệch so với giá trị thực tế, cũng cần lưu ý đến 3 sai lầm thường gặp của một số nhà đầu tư khi định giá đất sau đây.
Tham khảo nhiều nguồn thông tin không đáng tin cậy
Trong nhiều trường hợp, có thể không thể đánh giá chính xác giá của một bất động sản dựa trên thông tin bạn đã thu thập và tìm kiếm. Điều này là do thông tin có thể chứa lỗi và tính xác thực của thông tin không thể được đảm bảo. Ngoài ra, có một số kẻ lừa đảo tinh vi sẽ bịa ra tin tức giả để thổi phồng giá của một bất động sản. Do đó, bạn cần phải thận trọng và lựa chọn nguồn thông tin một cách cẩn thận.
Để tránh rủi ro định giá đất, bạn nên tìm hiểu giá bán bất động sản từ các nguồn đáng tin cậy. Đồng thời, khi xuất hiện tin tức, văn bản liên quan đến bất động sản, bạn cũng cần cân nhắc kỹ nguồn gốc của các văn bản đó và xác minh tính xác thực của chúng.
Các nhà đầu tư thường có xu hướng làm giảm giá trị bất động sản
Một sai lầm phổ biến mà người mua nhà mắc phải là tìm kiếm hoặc lựa chọn những ngôi nhà có giá bán thấp hơn trước. Điều này dễ hiểu vì ai cũng muốn mua được giá hời và tiết kiệm tiền. Tuy nhiên, điều này có thể dẫn đến giá bán hoặc định giá bất động sản không chính xác.
Trên thực tế, người mua nhà thường bị thu hút bởi những ngôi nhà có giá dưới mức trung bình. Mặc dù những ngôi nhà này có thể có giá dưới mức trung bình, nhưng vẫn còn một số vấn đề liên quan đến tình trạng ngôi nhà, vị trí hoặc giấy tờ pháp lý chưa được giải quyết thỏa đáng.
Tiêu chí so sánh không được liệt kê rõ ràng và đầy đủ
Bạn nên chú ý đến vị trí của bất động sản trong dự án, vì giá trị của bất động sản sẽ thay đổi tùy thuộc vào tầm nhìn mà nó mang lại. Một ngôi nhà hướng ra đường và một ngôi nhà nằm trong hẻm sẽ có giá trị rất khác nhau.
Sự khác biệt chỉ ở một yếu tố có thể ảnh hưởng rất lớn đến giá trị thực tế của bất động sản. Do đó, bạn cần liệt kê rõ ràng và đầy đủ tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản để giúp định giá đất chính xác và phản ánh đúng giá trị thực nhất.
Bài viết trên chia sẻ 6 cách định giá nhà đất chuẩn khi tham gia giao dịch bất động sản. Biết cách định giá đất sẽ giúp bạn tránh được rủi ro, tổn thất trong giao dịch đất đai. Với những người chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá bất động sản thì việc thuê một đơn vị môi giới bất động sản là một sự hỗ trợ tuyệt vời.
